Questions d'argent - vos droits

On nous promet, ça et là, un équilibre de type gagnant-gagnant entre bailleur et locataire et on incite les partenaires immobiliers à engager très vite un plan d’action permettant de réaliser les objectifs nationaux de la politique environnementale. Les baux nouveaux intégreront donc les clauses environnementales et les baux en cours seront complétés par une annexe environnementale contenant les “clauses vertes”, nous dit-on. Chacun des protagonistes souligne néanmoins l’absence de recul sur le fonctionnement des mécanismes de révision des loyers et de la répartition des charges qui pourraient être adoptés à cette occasion. La prudence est donc de mise, mais sans pour autant que cela implique l’attente passive ou l’inertie, bien au contraire.

Obligations contraignantes
On ne saurait en effet ignorer ni la loi du 3 août 2009, dite Grenelle I, ni le projet de loi dit Grenelle II et la nécessité de mettre en œuvre les nouvelles normes visant à réduire les consommations d’énergie. Cependant, l’inclusion de clauses nouvelles dans le dispositif contractuel d’un bail pose la question des obligations qui en découleront dans l’avenir, au fur et à mesure que le dispositif législatif passera d’une simple recommandation pour “mieux faire” à un ensemble d’obli­gations contraignantes, voire à des sanctions. C’est là que la prudence s’impose, car les clauses particulières suggérées par le bail vert vont porter sur l’amélioration des bâtiments et de leurs équipements, les travaux d’installation des dispositifs de performance énergétique, l’ajustement de la répartition des charges, les révisions de loyers pouvant intégrer la performance énergétique. Les conséquences peuvent s’avérer douloureuses en termes de coût, car qui va supporter le prix de ces nouvelles règles ? Le bailleur, qui bénéficiera de la valorisation d’un immeuble écologiquement correct, ou le locataire, dont les consom­mations seront en diminution ? Sans parler des avantages fiscaux pour les deux parties. On pourrait aboutir à un partage, mais est-il justifié ?
Difficile de définir qui détient la vérité aujourd’hui. Il faut pourtant concilier le comportement citoyen et les intérêts économiques présents et futurs. C’est donc bien le moment de renouer le dialogue entre bailleur et locataire et l’on voit ici la place que peut prendre la négociation. Ce dialogue nécessitera donc un accompagnement juridique qui, à partir d’un état des lieux des équipements, des contrats en cours, des réglementations, permettra de chiffrer les améliorations nécessaires et les incidences sur les clauses d’un nouveau bail ou d’un bail en cours. C’est alors un véritable contrat qui va devoir être négocié. C’est pourquoi la prudence s’impose à l’égard des “modèles” qui circulent. Il faut se sensibiliser aux problématiques nouvelles, se fixer des objectifs à atteindre et prévoir les ajustements qui seront nécessaires en fonction de l’évolution prévisible de la réglementation.
Les rapports de force qui existent en matière locative peuvent donc s’in­verser si l’on mesure le champ ouvert au dialogue. Le législateur a d’ailleurs remis à plus tard réglementations contraignantes et sanctions pour impliquer les parties prenantes. Il est urgent de s’informer, de comprendre les enjeux et d’analyser les risques avant d’adhérer à des propositions trop imprécises pour l’avenir. C’est à ce prix que le bail vert pourra tenir ses promesses.