L’ère des bâtiments sommaires est définitivement révolue, même si la crise freine encore le mouvement. Désormais, les nouveaux entrepôts se veulent HQE et écologiques pour répondre aux nouvelles tendances de la consommation.
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Incontournable”, “inéluctable”, “inévitable”. Voilà les trois mots que reprennent en chœur tous les acteurs du bâtiment logistique lorsqu’on évoque le développement du bâtiment durable. « Alors que la majorité des promoteurs du secteur avaient déjà pris conscience de ce phénomène, la nouvelle réglementation du Grenelle, accentuée par la mise à niveau de la norme HQE pour l’immobilier logistique, donne un dernier élan essentiel à la transformation des bâtiments logistiques de demain », estime Marc Vichot, directeur IDF du département grands comptes logistiques de CB Richard Ellis. 80 % des nouvelles commandes devraient ainsi être HQE, ne serait-ce que pour des questions d’image. Mais tout n’est pas si simple. La crise, ses compressions de coûts et autres restructurations sont passées par là. Or, un entrepôt écolo, ça se paye ! « Il y a depuis quelques mois une raréfaction des demandes dans une conjoncture tendue, constate Florent Zerr, directeur commercial du groupe ABCD. Une des réponses proposées par les constructeurs et contractants généraux consiste à réduire les coûts de revient en optimisant les achats, en standardisant, en supprimant le superflu pour arriver à des niveaux de prix rappelant le low cost, proche de 300 €/m2 (HT). En ces temps de crise, la tentation est forte pour certains d’économiser sur les aspects liés au développement durable, les réglementations étant encore rarement obligatoires. » Mais, le dirigeant l’affirme avec force, cette démarche est une erreur et il faut apprécier le phénomène écologique à sa juste valeur, comme une véritable lame de fond.
Un confort de travail incomparable
« Revenir à des bâtiments sommaires pour diminuer les loyers est une voie sans issue, renchérit Jean-Paul Fieschi, chef de projet chez le promoteur Urban Real Estate. C’est illusoire pour la simple raison que l’exploitant est obligé de s’attacher aux coûts d’exploitation. » Et en la matière, l’estimation pour un bâtiment HQE serait équivalente, voire inférieure. Certes, le surcoût de la location avoisinerait les 7 à 8 €/m2/mois, mais avec une consommation énergétique et des frais d’entretien bien moindres et, en prime, un confort de travail incomparable. « Le challenge actuel est que la crise ne remette pas la démarche développement durable en question car pour beaucoup, l’objectif est de survivre, affirme Marie Laure Lebrat, procurement achats & sustainability manager chez Gazeley. Il faut donc démontrer que diminuer les prestations et aller au moins cher n’est pas la solution pour passer la crise. Le but est de rester dans les prix du marché avec la conscience des avantages d’une démarche environnementale. » Pour sa part, Jean-Pierre Hugues, président de GSE, rappelle que : « L’innovation est la meilleure réponse pour traverser les périodes de crise. »
Bâtiments à énergie neutre
Innovation donc, autour de quatre grands axes : rendre le bâtiment le plus indépendant possible des énergies, notamment en diminuant ses besoins en éclairage et chauffage ; proposer des équipements moins énergivores et plus faciles à gérer par l’exploitant ; mettre en place une gestion efficiente des eaux ; développer les énergies renouvelables. « Voici quelques années, se souvient Marie-Laure Lebrat, il s’agissait de petits budgets et de projets pilotes. Désormais, nous disposons de données fiables en la matière. » On peut ainsi utiliser des matériaux recyclables ou biodégradables, mettre en place des détecteurs de présence, installer des systèmes de recyclage de l’eau de toiture… « De nombreuses technologies existent, qui permettent de tenir compte de la rareté et du coût des ressources énergétiques tout en en tirant des bénéfices concrets et rapides, rapporte Florent Zerr. On assiste parallèlement à un mouvement qui prend de l’ampleur, consistant à construire des bâtiments à énergie neutre. Cela permet de faire en sorte que le coût généré par l’énergie mobilisée au moment de la construction soit équilibré par les dépenses énergétiques dues en phase d’exploitation. »
Jouer la carte des synergies
Une analyse partagée par Paulo Ferreira, directeur hygiène, sécurité et environnement de ProLogis : « Le bâtiment du futur devra compenser le carbone, avec pour objectif d’être à énergie positive. Le photovoltaïque, par exemple, est un bon moyen d’y parvenir et nous avons la volonté de le développer en France, d’autant que les prix vont baisser avec l’accroissement des volumes. » La plupart travaillent également la biomasse et réalisent des tests de chauffage bois, d’autres encore s’intéressent à l’éolien. Mais, si elle est de plus en plus abordée par les chargeurs, la question environnementale ne fait pas tout. Les dimensions économiques et sociales ne sont pas à négliger. « Traiter uniquement l’environnement n’est pas pertinent, poursuit Paulo Ferreira. Il est essentiel d’assurer la pérennité de l’activité dans le bâtiment, mais aussi de prendre en considération les questions sociétales. » Comment ? Par exemple en travaillant la notion de parc, par opposition aux bâtiments isolés. « Il faut innover avec les collectivités pour créer des parcs ne traitant pas que de logistique, mais apporter des services et jouer la carte des synergies. » Autrement dit, concentrer bassin de consommation et d’emploi. La réflexion est donc engagée pour imaginer les parcs d’activité de demain, qui allieront évidemment intégration économique, sociale et paysagère. « L’immobilier logistique doit être parfaitement inséré dans le paysage urbain. Les communes sont souvent réticentes aux implantations d’entrepôts en raison des nuisances sonores et paysagères que ce genre d’activité peut entraîner, précise Marc Vichot. Cette bonne intégration est d’autant plus nécessaire que les implantations doivent répondre à des spécifications géographiques précises en vue de l’optimisation des flux. La densification du maillage des transporteurs au cours des dernières années témoigne de la nécessité de répondre de manière efficace à la distribution des produits sur les bassins de consommation. »
Les entrepôts urbains, une hérésie ?
L’emplacement, voilà également une problématique centrale. Et en la matière, la multi-modalité apparaît comme une évidence pour tous. En clair, investir des nœuds de transports : maritime, fluvial, fer, aérien, autoroutier. « Nous misons sur le multimodal et systématiquement sur du foncier embranché fer, explique Jean-Paul Fieschi, et ce même si le locataire ne s’en sert pas aujourd’hui. Car ce mode de transport va augmenter dans les années à venir et l’objectif est que les bâtiments ne soient pas dépassés avant au moins quinze ans. » Mais avec l’évolution des modes de consommation, le développement du e-commerce et le retour des magasins de centre-ville et de proximité, une autre tendance se dessine : les entrepôts urbains. Une hérésie ? Pas tant que ça. « Entrer dans la ville est la question du moment, selon Marie-Laure Lebrat. Les changements de consommation font évoluer les métiers logistiques. Avec le sujet de la livraison du dernier kilomètre, les plateformes se rapprochent des centres. » Bien sûr, on butte alors sur des problèmes de disponibilité des terrains en zone urbaine. Mais, là aussi, des solutions apparaissent : « Il faut utiliser au mieux le foncier, voilà pourquoi on parle désormais d’entrepôt vertical », ajoute-t-elle. Cette solution a été adoptée par Urban Real Estate avec City Hub : un projet d’entrepôt urbain conçu avec le cabinet B&B et Capt’Air. Un bâtiment “propre” et végétalisé, acceptable par les pouvoirs publics et les riverains, qui aurait vocation à réceptionner et réacheminer les produits jusqu’à leur destination finale avec des véhicules électriques, pourrait traiter 100 000 colis/jour et permettrait de mutualiser les moyens. Mais le concept a un coût élevé – environ 100 M€ – et ne devrait pas voir le jour avant 2012 ou 2013.
Mêler activité de vie et apport de marchandises en ville est un concept séduisant, mais encore théorique. D’ici là, les zones classiques et les ports resteront incontournables, avec des demandes plus pragmatiques afin d’achalander au mieux les bassins de consommation, au premier rang desquelles la modularité, à la fois en termes de taille et d’activité. Un axe sur lequel planchent la plupart des acteurs, de GSE avec son concept Modulog à Urban Real Estate avec CrossDocker – un bâtiment circulaire ergonomique pouvant être construit par tranches. Le promoteur prépare encore un concept de bâtiment semi-enterré qui pourrait allier façade urbanisée (bureaux, commerce, parking, appartement) et traitement logistique couvert et arboré. Et l’imagination ne saurait s’en contenter, d’autant que l’Afilog vient de créer une toute nouvelle commission, Prospective et Recherche, destinée à voir encore plus loin.
38€ C’est le prix moyen par m2 et par mois pour la location d’un entrepôt nouvelle génération, contre 30 € pour un entrepôt de base.
Elise Cornevin
29 juin 2009
L’entrepôt vu du ciel
C’est une première : ProLogis a eu recours à la technologie du rayonnement infrarouge pour contrôler, via une caméra héliportée, l’isolation thermique de ses plateformes. Objectif : réaliser des économies d’énergie et réduire l’impact sur l’environnement. C’est la société Trading Corp Consulting qui a été chargée d’établir une cartographie thermique de 18 bâtiments neufs en France grâce à cette technologie militaire. Près de 450 000 m2 passés au peigne fin ! « Nous faisons appel à différents constructeurs pour les bâtiments que nous développons et exploitons. Nous voulions nous assurer que leur conception et leur qualité thermique étaient conformes à nos engagements en termes de développement durable », explique Jean-Michel Lemius, directeur des projets Europe du Sud chez ProLogis. Concrètement, un vol stationnaire de 30 minutes a été réalisé au-dessus de chaque bâtiment afin de vérifier toiture, parties verticales, étanchéité, humidité… Entre les relevés au sol et les captations aériennes, de 700 à 1 000 fichiers sont analysés par bâtiment. Et quelques “pathologies” ont d’ores et déjà été constatées : problèmes d’isolation autour des châssis vitrés dus à un mauvais montage, problèmes d’étanchéité dans les angles, déperditions de chaleur au niveau des quais… S’agissant de la conception, les constructeurs seront amenés à réaliser et prendre en charge, le cas échéant, les réparations nécessaires. « L’objectif est de sensibiliser chacun, constructeurs, partenaires et opérateurs à la démarche de développement durable. Un bâtiment mieux isolé, c’est moins de dépenses énergétiques et la possibilité de faire des économies substantielles ! », conclut Jean-Michel Lemius.
Elise Cornevin
29 juin 2009
La gestion de l’entrepôt, au cœur des nouveaux enjeux logistiques de la Distribution Spécialisée
Ces dix dernières années, la Distribution Spécialisée a connu des changements majeurs qui ont bouleversé son fonctionnement, ses organisations et métiers. Parmi ces bouleversements, les clients, de plus en plus volatiles, se révèlent exigeants en termes de services et de prix; les canaux de distribution se sont diversifiés du magasin traditionnel au site internet en passant par le mobile; le passage d’une distribution de masse à une distribution individuelle s’est imposé et le sourcing s’est déplacé vers l’Asie et l’Inde… Pour faire face à toutes ces évolutions dans un secteur hautement concurrentiel, les enseignes se doivent désormais de gérer de multiples canaux de distribution en adoptant des stratégies différenciées, augmenter le rythme de leurs collections, accroître la fréquence de visite des consommateurs, mettre en place des actions promotionnelles & soldes pour augmenter la satisfaction et la fidélisation client… Enfin elles doivent rentabiliser au mieux leurs surfaces de vente et optimiser leur logistique. Afin de relever ces enjeux, la plate-forme de distribution et plus particulièrement ses outils de gestion, sont un levier essentiel pour optimiser l’organisation logistique et les performances de la Distribution Spécialisée.
Multiplication des fournisseurs et des sources d’approvisionnement, augmentation des retours, adaptation de l’organisation en fonction des cycles de vie des produits, multiplication des typologies de commandes, forte variation de l’activité… telles sont les problématiques logistiques rencontrées aujourd’hui par la Distribution Spécialisée. Afin de les relever, les enseignes doivent mettre en place une organisation logistique « agile » où le système d’information prend toute sa dimension en accompagnant et optimisant l’activité de l’entrepôt. Tour d’horizon des enjeux relevés par les solutions logicielles de gestion et de pilotage de l’entrepôt !
Premier défi : gérer de manière optimale la totalité des flux entrants en prenant en compte l’éloignement et la diversité des sources d’approvisionnement. Plus que jamais, les services logistiques de ce secteur ont l’obligation de véritablement fiabiliser & contrôler les marchandises, de réduire le délai de mise à disposition de ces dernières aux consommateurs et de réduire les retours qui engendrent des coûts élevés à la pièce. L’utilisation d’une solution logicielle de « dernière génération » leur permet d’automatiser les échanges informatisés entre les différents intervenants, de planifier les rendez-vous transporteurs et de gérer les circuits de réception de manière optimale… L’exemple de Manbow, acteur prépondérant de la chaussure moyen - haut de gamme, est révélateur : la mise en place d’une solution de gestion d’événements et de contrôle de réception selon la source d’approvisionnement a permis à l’enseigne de diviser par trois son temps de mise à disposition des marchandises !
Deuxième challenge : optimiser la gestion des emplacements et l’allocation des stocks en conciliant les enjeux commerciaux et la satisfaction des clients. Optimisation des surfaces de stockage, des chemins de préparation, des affectations de stocks et visibilité des niveaux de ces derniers, telles sont les conditions « sine qua non » d’une gestion efficace de l’entrepôt. Une nouvelle fois, le système d’information s’impose en permettant d’adapter la cartographie de l’entrepôt aux caractéristiques des articles et aux contraintes de préparation et de réorganiser en permanence les picking par rapport à l’activité réelle. Associé à l’utilisation des technologies d’acquisition de données (TRF, vocal…) pour la mise en place d’inventaires & de comptages réguliers, ils sont garants de la justesse des niveaux de stocks. A ce titre, Amtoys, distributeur de jouets et articles de puériculture en Europe, s’appuie sur une nouvelle méthode de picking, via des algorithmes qui prennent en compte le cycle de vie du produit, les prévisions de vente et l’historique des prélèvements. On observe une diminution de 40% des chemins de préparation et une augmentation de 15% de la productivité du picking.
Pour finir : gérer la multiplication des canaux de distribution et des demandes clients. Offrir la possibilité aux clients de trouver les produits, où et quand ils veulent, au « juste prix » ! Les enseignes de la Distribution Spécialisée ne peuvent plus imposer à leurs consommateurs un canal de communication et un modèle de consommation uniques. La logistique se doit de prendre en compte cette « nouvelle donne » en augmentant la productivité en préparation, en améliorant le respect de la commande, des délais et le niveau de service tout en gérant finement les fluctuations d’activité. La valeur ajoutée d’une solution logicielle de gestion d’entrepôt se révèle triple en assurant une adéquation des modes de préparation selon les typologies de commandes, une mise en place des outils de contrôle temps réel et/ou à posteriori des préparations et un suivi pour anticiper la charge de travail, toujours en temps réel. Dernier exemple convaincant, la mise en place des modes de préparation selon la typologie de commandes et le volume d’activité garantit à Sergent Major, acteur du prêt-à-porter enfant, d’absorber et gérer des pics d’activité, de 50 000 à 100 000 pièces par jour.
En conclusion, l’optimisation de l’organisation logistique doit tenir compte de 4 axes fondamentaux : une vision stratégique de la logistique, une synergie des ressources humaines, un bâtiment adapté et de bons outils notamment au niveau du système d’information. Celui-ci doit être un outil apportant fiabilité, souplesse et évolutivité au service de l’organisation et des process. La plate-forme de distribution peut, ainsi, soutenir les enjeux commerciaux de l’entreprise.
Parce que chaque acteur de la Distribution Spécialisée mettra en œuvre sa propre stratégie logistique pour construire son succès de demain, Infflux, fort de 13 ans d’expérience, met à leur disposition une gamme complète d’outils « métier » de pilotage des flux d’entrepôts, de planification des transports, de gestion des événements & alertes capables de leur offrir l’agilité et la performance nécessaires pour relever leurs défis actuels et ceux des années à venir. En effet, nous demeurons persuadés que de nouveaux gisements de productivité logistique apparaîtront dans l’hexagone comme le RFID sur toute la chaîne de distribution, gage de productivité et de gain de temps, l’automatisation de l’entrepôt, garantie de l’optimisation des ressources, de l’ergonomie des postes de travail et de la suppression de la pénibilité des tâches... Aujourd’hui et demain, l’innovation va de pair avec la logistique et en particulier l’entrepôt, nerf de la guerre de la Distribution Spécialisée !
Consommer. D’un acte quotidien, tantôt banal, tantôt nécessaire, parfois jouissif, la crise en a fait un obstacle de plus au pouvoir d’achat des Français. Résultat : ils consomment moins. Selon l’Insee, les dépenses des ménages en biens ont reculé, en moyenne, de 0,5 % en 2011. Du...
L’EDITO
